——2021年或将迎来短期供应高峰

本网重庆讯（吴军 韦巧云）1月20，戴德梁行正式发布了《2020年重庆房地产市场回顾与展望》报告，从城市经济发展、甲级写字楼市场、优质零售物业市场、住宅市场以及土地市场等5方面回顾了2020年重庆的房地产市场情况，并对2021年重庆房地产市场未来发展进行了展望。

                        鳞次栉比的重庆楼群（重庆地产供图）

重庆GDP仅在一季度负增长，随后便触底反弹，各项指标均实现恢复性增长，经济总量在二、三季度持续超越广州，位居全国第四，充分体现了重庆经济发展韧性十足，这也与重庆统筹推进疫情防控和经济社会发展工作密不可分。重庆政府聚焦疫情防控关键，助力复工复产，及时发布疫情防控城市机会清单；随后出台系列政策，从金融支持、税收优惠、减免房租、减免社保、稳定促进就业等方面，帮扶受疫情冲击的企业及个人，使得重庆经济加快恢复发展。

                          重庆畅销楼市分布（戴德梁行供图）

甲级写字楼市场：线上教育加速核心区去化 更多创新性金融科技企业崛起

重庆第三产业占比逐年攀升，2020年第三产业增加值13,207.25亿元，同比增加2.9%。为甲级写字楼市场发展提供了空间。

2020年仅在一季度录得来福士A座入市，体量64,000平方米，全市存量调整为2,062,603平方米。受疫情及经济大环境影响，市场表现低迷，业主选择以价换量，导致今年重庆甲级写字楼租金一路走低，四季度全市甲级写字楼租金为每月每平方米80.17元，同比下降8.61%。空置率仅在一季度上升，随后便保持回落，市场持续消化存量，年末全市甲级写字楼空置率同比下降1.19个百分点至30.64%。

分季度来看市场去化情况，一季度市场停摆，净吸纳量几乎为零；二季度市场逐渐复苏，但活跃度仍然不高；三季度由于多宗在线教育大面积成交，净吸纳量为2020年度最高；全年共计吸纳68,099平方米，同比下降44.39%。

数据显示，2020年重庆主要存量租户为专业服务类、金融服务类、房地产服务类和TMT企业，其中专业服务占比达24%。作为金融业传统聚集区的解放碑，以及着力打造金融科技港的江北嘴，主要承租租户为以保险公司为主的金融服务类企业，占比分别达到22%和35%；当初大石化的大量空置面积已被专业服务类、TMT等有大面积需求的行业消化，如字节跳动、德勤等公司成交上万平方米，并形成一定产业集聚效应，成为专业服务类企业偏好区域。

与2019年的租户行业构成相比，受疫情和全球经济下行影响，对经济波动更加敏感的金融类企业受到较大冲击，退租现象明显，截止2020年，全市金融服务占比较去年同期下降6.4个百分点至19.4%；而专业服务类公司凭借其灵活的业务内容，同比增长3.3个百分点至24.0%。

从租户企业资金来源分析，资金链较为薄弱、抵御风险能力较差的本地中小型企业退租明显，本地企业占比同比下降2.18个百分点至38.5%。分区来看，外资企业主要集中在渝中区，包括解放碑和大石化两个商务区，观音桥、南坪、杨家坪等以散售楼宇为主的区域主要以本地企业为主。

从面积段来看，重庆甲级写字楼300平方米以下的小面积段租户占比达54%，由此可见本地中小企业是重庆甲级写字楼租户的中坚力量；分区来看，观音桥、杨家坪300平方米以下的租户占比最高，其中观音桥100平方米以下租户占比最多，达30%。

戴德梁行重庆公司写字楼及企业服务部主管刘洋认为，重庆甲级写字楼租金已连续下降超过2年，目前租金水平已近触底。由于存量房源多精装修供给、未来供应普遍档次较高，预计市场租金将反弹走高。未来供应方面，重庆甲级写字楼供应继续推迟，导致2021年将形成短期供应高峰，预计体量在35万平方米左右。中远期项目中，陆海国际中心高458米，将跻身全球超高层建筑前20位，目前该楼宇建设进展顺利，其超甲级办公楼预计于2023年运营。

近年来多家互联网巨头在重庆注册新金融公司，包括阿里（蚂蚁）、百度、京东、小米等。在重庆大力发展互联网金融的背景下，国家级金融科技认证中心于10月落户重庆江北嘴，将打造金融科技监管先行区，未来将诞生更多创新性金融科技企业，也将为重庆打造内陆国际金融中心打下基础。

线上教育企业也在重庆积极布局，他们多集中在解放碑、江北嘴等核心区，对办公空间需求面积巨大，且仍在积极扩租，成为2020年以来最大的成交主力。为抢占市场占有率，未来或将有更多在线教育巨头入渝，继续加速核心区去化。

优质零售物业市场：多个项目计划2021年入市 传统核心商圈加速提档升级

在受到疫情较大冲击的不利情况下，重庆消费市场实现加快回补并连续7个月正增长；2020年前三季度，重庆以8,329.6亿元的社零总额排名全国第三，仅次于上海和北京，成为消费第三城。2020年全年全市实现社会消费品零售总额11,787.20亿元，比上年增长1.3%。经受住了疫情的考验。重庆作为拥有巨大人口基数的城市为零售物业市场的发展提供了巨大潜力。

2020年的新冠肺炎疫情，打乱了重庆零售物业市场的节奏，但也使得运营商们更加重视战略调整，通过商场整改、焕新升级、延迟供应等举措，以差异化经营。全年录得一个项目入市，一个项目停业撤场，即位于沙坪坝的融创茂于三季度入市，录得109,400平方米新增供应；而南坪盛汇广场合作百货停业撤场，该商场拟转型专业市场，使得全市存量维调整为5,064,000平方米。

运营商采取以价换量的策略，以应对市场不景气及激烈的市场竞争，部分项目租金下调，年末全市租金同比下降3.58%至每月每平方米572.55元。疫情使人们减少出行购物，购物中心掉铺率较往年有所上升，尤其是二季度空置率达到年度最高点，此后购物中心调整招商战略，积极去化，使得四季度空置率环比下降，但同比上升1.83个百分点，至10.86%。

为应对当下挑战，部分购物中心积极求新求变，进行重装升级，或调整主力店铺。如大都会引入华为旗舰店、调色师等主力店；解放碑协信星光广场启动5周年焕新升级工作，对近70%品牌铺位进行了调改，完成招商面积两万多平方米；金科美邻汇升级为金科乐方等，都显著减少了空置面积。还有更多存量商业正在筹备升级方案，这与重庆推动商圈转型升级、打造国际消费中心城市的政策方向也是吻合的。

报告显示，2020年重庆零售业态占比同比上升3个百分点至60%。餐饮业态仍占比近三分之一。分区来看，观音桥零售业态占比最高，达80%，弹子石零售业态占比最低，仅52%。

从品牌范围来看，受疫情影响，购物中心提供更多租金优惠，本地品牌因投入小，灵活度高而借助窗口期完成布局，2020年本地品牌占比达23.8%，同比增加1.0个百分点。分区来看，解放碑、观音桥、江北嘴、杨家坪凭借区域高端项目支撑，国际品牌占比位居全市前列，其中江北嘴占比最高达60.3%。另外，重庆本地和区域餐饮品牌占比分别高达50%和60%，充分显示重庆强势的美食文化。

戴德梁行重庆公司商业地产部主管唐正艺认为，疫情导致部分项目选择延期供应，经过梳理，有10个以上项目计划在2021年开业，预计供应体量约158万平方米左右。尤其是位于中央公园的四个大体量项目：龙湖公园天街、吾悦广场、中粮大悦城以及合景·悠方，将带来51万平方米的新增供应。而龙湖礼嘉天街也于2020年底入市，届时，重庆将正式形成中央公园、礼嘉等商圈，填补区域空白，优质项目的供应也将进一步提升重庆零售商业市场能级。但同期大量新项目入市，不排除运营方调整开业时间，错峰供应。

唐正艺指出，在重庆商业多点开花，消费客群变化的背景下，传统核心商圈努力提档升级：如解放碑商圈在最新规划中提出串联解放碑、朝天门、十八梯三大城市地标，打造世界级金融和消费大道；观音桥商圈积极推进交通缓堵工程；继三峡广场金沙天街开业后，龙湖获取南坪汽车站地块，将布局龙湖第100个商业体，“天街”系产品将正式入驻重庆南坪商圈。

住宅及住宅土地市场：住宅量价不会有大幅波动 绿色健康住宅迎发展契机

一线城市中，上海房价仍居榜首，达51,828元/平方米；重庆房价则相对平稳，截止2020年12月达13,614元/平方米。

报告指出，2020年初受疫情影响，2月份重庆一手房住宅售价跌至谷底，达11,445元/平方米，销供比也为2020年最低点0.25；3月以来，随着复工复产进程加快，楼市也逐渐复苏，3月销供比达2020年峰顶，为1.78，此后供需基本均衡，销供比在1附近徘徊；上半年成交峰顶在5月，销售面积达208.86万平方米，且房价表现平稳；下半年受年末促销影响，需求旺盛，成交峰顶出现在12月，销售面积达全年最高255.18万平方米。

2020年底中央经济工作会议上，继续强调“房住不炒”，并首次专门关注大城市住房问题，租赁住房监管将成调控重点；而重庆在需求端政策限制不大的背景下，进一步完善人才房、租赁房等供给端，将使得市场波动得到进一步平抑，住宅市场量价不会有大幅波动。

报告认为，北区悦来、水土，西区杨家坪、西永为近期市场热点，未来随着北区进一步的人口导入，以及西部科学城建设的推进，新区价值将进一步凸显，促进板块成熟及区域升级。

疫情使人们经历了一次难忘的“蜗居时代”，大众对房屋价值标准有了更深刻的理解，安全、卫生、人均居住面积保障、室内功能提升等需求越发成为购房考量要点。2020年10月，市住房城乡建委、市发改委、市经信委等十部门联合制定了《重庆市绿色建筑创建行动实施方案》，方案指出，我市将力争到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。无论是政策层面指引，还是需求端的变化，都使得绿色健康住宅迎来发展契机。

新闻链接：戴德梁行

戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有53000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2019年公司营业收入达88亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn。